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來源：證券時報

近日，《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告(征求意見稿)》(以下簡稱《公告》)發(fā)布，商業(yè)不動產(chǎn)REITs啟動試點。《公告》明確，在商業(yè)不動產(chǎn)REITs基金注冊與運營管理要求以及基金管理人和專業(yè)機構責任等方面，相關事宜參照現(xiàn)有基礎設施REITs指引執(zhí)行。歷時近五年，基礎設施REITs已發(fā)展成上市數(shù)量超70只、規(guī)模超2000億元的資產(chǎn)群體，示范性和規(guī)模性在不斷增強，市場容量持續(xù)提升，投資者群體日益成熟。這些發(fā)展經(jīng)驗，有望為商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點帶來有益借鑒。

根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至12月1日，全市場已上市的基礎設施REITs產(chǎn)品數(shù)量為77只，加上已申報和在受理途中的其他產(chǎn)品在內(nèi)，整體數(shù)量則超過90只。這些產(chǎn)品出自26家基金管理人，既有華夏基金、易方達基金、南方基金、博時基金等頭部管理人，也有中金基金、中航基金、紅土創(chuàng)新基金等具有REITs特色的管理人。

自基礎設施REITs展開試點后，初期上市運作的是倉儲物流、收費公路、市政設施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)，此后逐步增加了清潔能源、數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房、水利設施、文化旅游、消費基礎設施等行業(yè)領域的資產(chǎn)。從資產(chǎn)分類看，基礎設施REITs的發(fā)行已涵蓋12大行業(yè)52個資產(chǎn)類型，其中10個行業(yè)領域的18個資產(chǎn)類型實現(xiàn)了首單發(fā)行上市。近期上報的東方紅隧道股份智能運維高速REIT是國內(nèi)首單隧道REITs，基金管理人為上海東方證券資產(chǎn)管理有限公司，目前已獲上交所受理。

二級市場表現(xiàn)方面，上述77只基礎設施REITs發(fā)行規(guī)模超過2000億元，總市值接近2200億元。上市至今，這77只產(chǎn)品的平均收益率為26.14%，嘉實物美消費REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT等3只產(chǎn)品的累計收益率甚至超過80%。

分階段看，基礎設施REITs上市后，于2023年出現(xiàn)了行情分化，派息確定性更高的資產(chǎn)受到資金追捧，漲幅也比較高。相對于確定性資產(chǎn)，成長型資產(chǎn)在價格上有一定折價，派息率能夠得到明顯體現(xiàn)。2024年至今，中證REITs全收益指數(shù)實現(xiàn)了超20%的漲幅。僅在今年內(nèi)，華夏大悅城商業(yè)REIT等多只產(chǎn)品的累計漲幅就超過了30%。隨著基礎設施REITs逐步發(fā)展，其在配置層面受歡迎的程度也在持續(xù)提升。數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，中金安徽交控REIT和華夏北京保障房REIT成為FOF重倉品種，F(xiàn)OF持有兩只REIT的份額約為26.34萬份。

市場人士表示，基礎設施REITs的上漲主要是由基本面和估值共同驅(qū)動。目前，REITs市場規(guī)模在2000億元出頭，相比之下資金需求的體量會更大。在近5年發(fā)展過程中，基礎設施REITs持續(xù)受到政策支持，特別是在2024年會計政策4號指引(《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》)發(fā)布后，REITs資產(chǎn)出現(xiàn)一波上漲行情。此外，從2021年至今，十年期國債單邊大幅下行，無風險利率的持續(xù)下行也推動了REITs的整體動能提升。

中信建投證券近期發(fā)布的REITs 2026年投資策略報告顯示，今年三季度基礎設施REITs的市場業(yè)態(tài)及業(yè)績分化持續(xù)，強運營、抗周期等資產(chǎn)仍然穩(wěn)中有升，部分市場化競爭激烈的賽道仍面臨挑戰(zhàn)。中短期內(nèi)，市場配置資金對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求仍非常旺盛。展望2026年，政策紅利蓄勢待發(fā)，基于今年的政策節(jié)奏來考慮，預計年底前存在較大的逆周期調(diào)節(jié)空間。

展望未來，有市場人士認為，基礎設施REITs進一步擴圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設施等更多行業(yè)領域和資產(chǎn)類型，同時還會在多部門協(xié)調(diào)下優(yōu)化申報推薦程序，動態(tài)完善有關項目申報要求，提高工作質(zhì)效，在嚴防風險、嚴把質(zhì)量的基礎上，更多符合條件的項目得以發(fā)行上市，將更好地推動REITs支持實體經(jīng)濟的發(fā)展。

“這些經(jīng)驗，有望為商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點帶來有益借鑒”，上述市場人士表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點是繼基礎設施REITs歷經(jīng)五年探索后，資本市場服務實體經(jīng)濟的又一重要舉措，將為龐大的商業(yè)不動產(chǎn)存量資產(chǎn)提供盤活渠道，助力構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進一步完善多層次資本市場的投融資體系。

標簽： 基礎設施 資產(chǎn) 不動產(chǎn) 商業(yè)